Край на „сивия сектор“ в Airbnb и Booking: Какво трябва да направите за да избегнете риска от деактивиране на обявите поради новия европейски регламент
Отдаването на имот под наем за кратки периоди вече не е просто „споделена икономика”. В България е уредено със Закона за туризма, ДДС законодателство и осигурително законодателство. А от май 2026 г. влиза в сила и европейски регламент, който превръща контрола от теоретичен в автоматизиран.
Ще ви обясним всичко — стъпка по стъпка, без правни термини там, където не са нужни.
На тази дата влиза в сила Регламент (ЕС) 2024/1028, с който платформи като Airbnb и Booking.com са задължени да проверяват автоматично регистрационния номер на всяка обява. Ако номерът липсва или е невалиден — обявата се деактивира. Не след месец. Веднага.
Стъпка 1: Регистрация в общината — задължителна
Всеки имот, отдаван краткосрочно чрез онлайн платформа, трябва да е регистриран в съответната община като място за настаняване клас „В" (апартамент за гости или стая за гости). Това изискване не е ново — съществува от години. Новото е, че след 20 май 2026 г. спазването му ще може да се проверява автоматично.
Процедурата се прави в общината по местонахождение на имота. За Варна — в Община Варна. За Свети Влас — в Община Несебър. И така нататък.
Някои важни детайла, които хората обичайно питат:
- Не е нужно съгласието на съседите или етажната собственост, за да извършвате дейността.
- Таксата е 20 лв. на легло — еднократна.
- Резултатът е уникален регистрационен номер, който поставяте в обявите си в Airbnb и Booking.
- От май 2026 г. платформите ще валидират автоматично дали номерът е активен и валиден.
Стъпка 2: ЕСТИ — системата, която наблюдава всяко настаняване
След като сте регистрирани, трябва да водите ежедневна отчетност в ЕСТИ (Единната система за туристическа информация). Това е дигиталната система на Министерството на туризма, в която се вписват данните на всеки гост.
Задължения в ЕСТИ:
- Вписване на данните на всеки гост в деня на настаняването — без отлагане.
- Подаване на месечен отчет до 15-о число на следващия месец — брой нощувки и реализиран оборот.
На практика, ако управлявате имота сами и имате примерно 15 резервации на месец, ЕСТИ се превръща в постоянен административен ангажимент. Грешка или пропуск може да доведе до санкции.
Стъпка 3: Данъчни задължения
Тук е и най-честата причина собствениците да работят неосъзнато извън закона. Данъчните задължения при краткосрочно отдаване са няколко на брой и зависят от начина, по който е организирана дейността ви.
| Задължение | Физическо лице | Фирма (ЕООД / ООД) |
|---|---|---|
| Туристически данък | Дължи се на база нощувки и гости по ставка на Общинския съвет (За Варна: Брой гости Х Брой нощувки Х 0.26 EUR) | Дължи се — същото |
| Патентен данък | 25–250 лв. на стая/год. (ако не сте регистрирани по ДДС) | Не се прилага |
| ДДС по чл. 97а от ЗДДС | Задължително 20% ДДС върху комисионата на платформата | 9% ДДС върху брутната цена (ако фирмата е регистрирана по ДДС) + 20% ДДС върху комисионата на платформата (право на данъчен кредит) |
| Данък върху дохода | Сценарий 1: 15% върху дохода от стопанска дейност (за ЕТ) Сценарий 2: 9% ефективен данък (Това е 10% данък върху 90% от прихода, заради 10% признати разходи) по общ ред (чл. 29) |
10% корпоративен данък + 5% дивидент при разпределяне |
| Осигуровки | Задължителна регистрация по ОКД-5 (мин. 933 лв. осиг. доход за 2026 г.) | Задължителни за управители и служители |
Какво е чл. 97а от ЗДДС и защо ви засяга?
Много собственици не знаят за него. Ако ползвате чуждестранна платформа — Airbnb, Booking.com, Vrbo — тя ви начислява комисиона. Тази комисиона се смята за „получена услуга от чужбина" и вие като получател дължите 20% ДДС върху нея към НАП.
Регистрацията по чл. 97а е задължителна от момента на първата транзакция с такава платформа. ДДС-ът се внася до 14-о число на следващия месец за предходния.
Пример: Ако Airbnb е удържала от вас 500 лв. комисиони за месеца, вие дължите 100 лв. ДДС към НАП.
- Автоматично блокиране на обявата — Airbnb и Booking.com са задължени по европейски регламент да деактивират обяви без валиден регистрационен номер.
- Обмен на данни с НАП — платформите ще подават информация за оборота и нощувките директно към държавните органи. Анонимността в сивия сектор вече не е реалистична.
- Риск от санкции по Закона за туризма — проверките стават значително по-ефективни и по-чести.
- Данъчни санкции — ако НАП установи оборот без съответна данъчна регистрация и деклариране, санкциите могат да надхвърлят многократно дължимите суми.
Три начина да организирате дейността си
Ето как изглежда в практиката. Няма универсален „правилен" вариант — зависи от броя имоти, наличното ви време и целите ви.
- Подходящо за 1–2 имота
- Категоризация клас „В" в общината
- Регистрация по чл. 97а ЗДДС
- Регистрация ОКД-5 (осигуровки)
- Ежедневно вписване в ЕСТИ лично
- Патентен данък 25–250 лв./стая
- 9% / 15% данък върху дохода (според данъчния сценарий)
- Подходящо за по-голям оборот
- Категоризация клас „В"
- 10% корпоративен данък
- 9% ДДС върху нощувките
- 5% данък дивидент при разпределяне
- Задължително счетоводство
- Ежедневна отчетност в ЕСТИ
- Proper Host поема категоризацията
- Ежедневно вписване в ЕСТИ от екипа
- Събиране и внасяне на туристически данък
- Данъчно консултиране за оптимален режим
- Ежемесечни финансови отчети
Накратко: какво трябва да направите преди 20 май 2026 г.
- Регистрация в общината — категоризация клас „В" и получаване на регистрационен номер
- Въвеждане на регистрационния номер в обявите в Airbnb и Booking.com
- Регистрация по чл. 97а от ЗДДС (ако вече ползвате платформи и все още не сте)
- Активен профил в ЕСТИ с ежедневно вписване на гостите
- Изяснена позиция дали работите като физическо лице или фирма (данъчен режим)
- Регистрация като самоосигуряващо се лице (ОКД-5), ако работите като физическо лице
Всичко изглежда много? За много собственици — е. Затова съществуват компании като Proper Host. Не за да заменят собственика, а за да поемат именно тази страна на нещата — административната, регулаторната, данъчната — докато имотът работи и носи доход.
